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BGH: Prägung eine Mischmietverhältnisses

Dass der Mieter mit der teilgewerblichen Nutzung eines auch zu Wohnzwecken genutzten Mietobjektes seinen Lebensunterhalt verdient, gibt dem Mietverhältnis nicht notwendig eine Prägung eines Gewerbemietverhältnis. Ist die überwiegende gewerbliche Prägung nicht nachweisbar, ist von einem Wohnungsmietverhältnis auszugehen.

Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13

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BGH: Widerspruch gegen Verlängerung des Mietverhältnisses durch Klage

Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist-ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räumungsklage gewahrt.

Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14

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BGH: Anspruch auf Zustimung zur Untervermietung

a) Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200).

b) Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Ein-richtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernach-tungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.

Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13

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BGH: Zur fristlosen Kündigung des Vermieters im Anschluss an einen Streit mit dem Mieter

In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.

Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.

Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13

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BGH: Zur Unzulässigkeit der Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicher-heit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

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BGH: Zur Unwirksamkeit einer Vorausverfügung über die Miete gegenüber dem Zwangsverwalter

Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist den Hypothekengläubigern ge-genüber gemäß § 1124 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden (beziehungsweise bei Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht.

Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 103/13

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BGH: Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung

Die namentliche Nennung des Lebensgefährten einer nutzungswilligen Tochter des Vermieter ist keine Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung

Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13

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BGH: Zu der vom Insolvenzverwalter erklärten "Freigabe" des Mietverhältnisses über die Wohnung des Insolvenzschuldners

Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Ver-mieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.

Urteil vom 9. April 2014 – VIII ZR 107/13

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BGH: Zu der vom Insolvenzverwalter erklärten "Freigabe" des Mietverhältnisses über die Wohnung des Insolvenzschuldners

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Ver-waltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsur-teil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32).

Urteil vom 9. April 2014 – VIII ZR 107/13

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BGH: Vermieterbenennung bei Vertretung durch Hausverwaltung

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt.

Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 231/13

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BGH: Jahresübergreifende Rechnungen in Betriebskostenabrechnungen

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 201/13

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BGH: zulässige Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch den Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dem damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.

Urteil vom 19. März 2014 – VIII ZR 203/13

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BGH: Wohnungsmietvertrag und Garagenmietvertrag

Wie der Senat bereits entschieden hat  spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. (Bestätgung BGH,  Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, Rn. 13; Beschluss vom 8. Oktober 2013 - VIII ZR 254/13, Rn. 3 f.)

Urteil vom 11. März 2014, - VIII ZR 374/13

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BGH: Schadensersatzanspruch gegen Mieter wegen Verlust eines Schließanlagen-Schlüssels setzt Austausch der Anlage voraus

Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter we-gen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage).

Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13

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BGH: kein Ausgleichsanspruch bei nur geplanten Umbaumaßnahmen nach Ende des Mietverhältnisses

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt vielmehr voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden.

Urteil vom 12. Februar.2014 - XII ZR 76/13

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VG Berlin: Ferienwohungen in Berlin

Ferienwohnungen im allgemeinen Wohngebiet verstoßen gegen das Gebot der Rücksichtnahme

Beschluss vom 21.02.2014 - 13 L 274.13

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BGH: Keine Bindung des Grundstückserwerbers an Schriftformheilungsklausel

Eine sog. mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 I BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter verlangt zu haben, an der Heilung des Mangels mitzuwirken.

BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10

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BGH: Beginn der Verjährung von Ansprüchen des Vermieters auf Schadensersatz unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen beginnt auch dann mit der Rückgabe der Mietsache, wenn zu diesem Zeitpunkt der Schadensersatzanspruch (noch) nicht entstanden ist.

Urt. vom 08. 01 2014 - XII ZR 12/13

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KG: Schadensersatz gegen ausgezogenen Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis und Weitervermietung

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 552 Satz 3 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt.

KG, Beschluss vom 08. Januar.2014 - 8 U 132/12

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KG: Wohnungsmietvertrag mit einem Geschäftsführer einer GmbH

Sind in einem Mietvertrag eine GmbH als Mieter 1 und deren Geschäftsführer als Mieter 2 aufgeführt und unterzeichnet der Geschäftsführer den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz nur auf der für "Mieter 1" vorgesehenen Unterschriftenleiste, ist der Mietvertrag mit beiden Mietern zustande gekommen.

KG, Beschluss vom 8. Januar.2014 - 8 U 132/12

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BGH: kein Anspruch eines Gewerbemieters auf Modernisierung

Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten, wenn sie zwar hohe Energiekosten verursacht, aber nicht mangelhaft ist,  da sie dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12

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BGH: Fehlgeschlagener Zeitmietvertrag kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 I 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht.

Urteil vom 11.12.2013 - VIII ZR 235/12

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LG Hamburg: Zulässigkeit einer bedingten Mieterhöhung für den Fall der Unwirksamkeit einer früheren Kündigung

Eine (bedingte) Mieterhöhung für den Fall der Unwirksamkeit einer (früheren) Kündigung ist jedenfalls dann zulässig, wenn vor Entscheidung über die Mieterhöhung die Unwirksamkeit der Kündigung feststeht und damit die "Bedingung" weggefallen ist (Abgrenzung zu LG Hamburg, ZMR 2005, 367, vgl. LG Hamburg, ZMR 2010, 363).

LG Hamburg, Urteil vom 22.08.2013 - 307 S 25/13

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MIETRECHT : RECHTSPRECHUNG

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